Vendre un immeuble à revenus sans courtier n’a rien d’exotique : la majorité des plex de 6 logements et plus se vendent hors marché, entre propriétaires et acheteurs qui se parlent directement. Ce qui change, c’est que vous gardez la commission — 4 à 6 % du prix — et que vous contrôlez le rythme. Voici comment ça se passe, du premier appel à la signature chez le notaire.
Avant de parler à qui que ce soit, faites le calcul par revenus (voir notre guide « Combien vaut mon plex ? »). Vous saurez reconnaître une offre sérieuse d’une offre basse, et vous n’aurez pas besoin qu’un tiers vous le dise.
Le rôle de loyers (chaque logement, son loyer, la date du bail), les dépenses de la dernière année (taxes, assurances, énergie, entretien), les comptes de taxes municipales et scolaires, le certificat de localisation (s’il a moins de dix ans) et la liste des travaux faits depuis cinq ans. Avec ça, un acheteur direct peut vous faire une offre écrite la même semaine. Sans ça, tout le monde devine, et les devinettes coûtent cher au vendeur.
Inscrire l’immeuble publiquement attire les curieux, les investisseurs débutants qui n’ont pas le financement et les locataires qui s’inquiètent. Un acheteur qui achète régulièrement des plex dans votre secteur, qui a le capital et qui garde les locataires en place vous évite les visites à répétition. Demandez-lui des références de vendeurs : s’il n’en a pas, passez.
Une offre sérieuse est écrite, précise le prix, le dépôt, la date de signature et les conditions. Les conditions normales : inspection, vérification des documents, et parfois financement. Méfiez-vous d’une offre très haute assortie de trois pages de conditions — c’est souvent une offre qui sera renégociée à la baisse après l’inspection. Préférez un prix juste et des conditions courtes.
L’acheteur visite les logements (un avis de 24 heures aux locataires suffit), fait inspecter le bâtiment et vérifie les baux. Deux à trois semaines. Un acheteur qui achète tel quel ne vous demandera pas de réparer : il a déjà compté les travaux dans son prix.
Au Québec, la vente passe obligatoirement par un notaire, qui prépare l’acte, vérifie les titres et répartit les taxes et les loyers du mois. Ses honoraires sont généralement à la charge de l’acheteur. Vous choisissez la date : dans quatre semaines ou dans six mois, si vous avez besoin de temps.
Les baux suivent l’immeuble : le nouveau propriétaire les reprend tels quels, avec leurs conditions. Vous remettez les baux, les avis d’augmentation envoyés et les coordonnées des locataires. Un acheteur qui gère lui-même ses immeubles préviendra les locataires le jour même de la signature — c’est ce qui évite les inquiétudes et les départs.
Signer une promesse d’achat avec un acheteur qui n’a pas le capital et qui cherche ensuite à « revendre » votre immeuble à un autre. Accepter une offre verbale : tant que ce n’est pas écrit, il n’y a pas d’offre. Et sous-estimer l’impôt : avant de fixer votre prix, lisez notre guide sur le gain en capital, pour savoir ce qui vous restera vraiment.
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