La question que tous les propriétaires se posent avant de vendre. La réponse ne vient ni de l’évaluation municipale, ni du prix du voisin, ni du courtier qui veut l’inscription : elle vient de ce que l’immeuble rapporte. Voici comment un acheteur d’immeubles à revenus calcule, étape par étape, ce qu’il est prêt à payer pour votre plex au Québec.
On part des loyers annuels réellement perçus (pas des loyers « potentiels »), puis on retire les dépenses d’exploitation : taxes municipales et scolaires, assurances, chauffage si vous le payez, entretien, déneigement, conciergerie, et une réserve pour les logements vacants. Ce qui reste, c’est le revenu net d’exploitation. Sur un plex typique, il représente 55 à 70 % des loyers. Un immeuble où le propriétaire paie le chauffage et où les taxes ont grimpé se retrouve vite à 50 %.
La valeur, c’est le revenu net divisé par le taux de capitalisation (le « cap rate ») du marché. En 2026, pour un plex de 6 à 30 logements dans la région de Montréal, les transactions se font entre 4,5 et 6 % selon le quartier, l’âge de l’immeuble et l’état des loyers. Plus le taux est bas, plus la valeur est haute. Un immeuble bien tenu, avec des loyers au marché et des locataires qui paient, se vend à un taux plus bas qu’un immeuble à remettre à niveau.
Les acheteurs recoupent toujours avec le prix par logement des ventes récentes du secteur. Si le calcul par revenus donne 180 000 $ la porte dans un quartier où tout se vend 140 000 $, c’est que les loyers sont exceptionnels — ou que les dépenses sont sous-estimées. L’inverse arrive aussi : des loyers très bas tirent la valeur par revenus vers le bas, mais un acheteur qui sait les ramener au marché paiera plus que ce que la formule indique.
Toiture, fenêtres, briques, système électrique, balcons : un acheteur sérieux chiffre ce qui devra être fait dans les cinq ans et le soustrait — ou l’intègre dans son offre. Vous n’avez pas à faire ces travaux avant de vendre. Mais vous devez savoir qu’ils seront dans le calcul, et c’est pour ça que deux offres sur le même immeuble peuvent différer de 100 000 $ : l’une tient compte de la toiture, l’autre la découvrira à l’inspection et baissera son prix à ce moment-là.
Un 6 logements à Montréal-Nord : 84 000 $ de loyers par an, 32 000 $ de dépenses, revenu net de 52 000 $. À 5,25 %, la valeur est d’environ 990 000 $, soit 165 000 $ la porte. Avec 60 000 $ de travaux à prévoir, une offre ferme tournera autour de 930 000 $.
Un 12 logements à Longueuil : 168 000 $ de loyers, 65 000 $ de dépenses, revenu net de 103 000 $. À 5 %, la valeur est de 2 060 000 $. Vendu par courtier à 5 % de commission, le vendeur en remet 103 000 $ — une année complète de revenu net. Vendu directement, il les garde.
La valeur finale dépend aussi de choses qu’aucune formule ne capte : le potentiel d’augmenter les loyers au roulement des locataires, la possibilité d’ajouter un logement au sous-sol, la facilité de financer l’immeuble à la SCHL. C’est là qu’un acheteur-opérateur, qui va garder l’immeuble vingt ans, peut payer plus qu’un investisseur qui cherche un rendement immédiat.
Notre calculateur vous donne une fourchette en 60 secondes à partir de vos loyers et de votre nombre de logements. Pour une offre ferme et écrite, on a besoin de deux documents : le rôle de loyers et les dépenses de la dernière année. Vous l’avez la même semaine, sans commission et sans engagement.
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